התחדשות עירונית בישראל – יתרונות וחסרונות בהשקעה

התחדשות עירונית

התחדשות עירונית בישראל מהווה תחום שיש לו ביקוש רב בשנים האחרונות, בעיקר בשל המחסור בקרקעות לבנייה בערים המרכזיות, והצורך להוסיף יחידות דיור חדשות באזורים עם ביקוש גבוה. מדובר בפרויקטים רחבי היקף, המשלבים הריסה ובנייה מחדש או שיפוץ מבנים קיימים במסגרת תכניות כמו תמ”א 38 ופינוי בינוי. על אף הפוטנציאל הרב לתשואות גבוהות, ישנם גם סיכונים שיש לקחת בחשבון. בכתבה הבאה, נבחן את היתרונות והחסרונות בהשקעה בתחום זה.

הכתבה בשיתוף עם עורך דין התחדשות עירונית.

יתרונות ההשקעה בהתחדשות עירונית

1. פוטנציאל לתשואות גבוהות

אחד היתרונות המרכזיים של התחדשות עירונית הוא הפוטנציאל לתשואות גבוהות על ההשקעה. באזורי ביקוש גבוהים, דירות שנבנות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית נוטות לעלות בערכן באופן משמעותי עם סיום הבנייה. ערים כמו תל אביב, רמת גן, וגבעתיים מציעות הזדמנויות רבות להשקעות בנדל”ן שבמהלך הפרויקט שווי הנכסים עולה בצורה חדה. יזמים ומשקיעים רואים את ההשקעות הללו כהזדמנות לרווח כלכלי.

בנוסף, במקרים של תמ”א 38 או פינוי בינוי, דיירים קיימים מקבלים דירות חדשות ומרווחת יותר ללא צורך בהשקעה כספית מצידם, ולעיתים אף נהנים משדרוגים במבנה, כמו מעליות, חניות וממ”דים, מה שמעלה את ערך הנכס גם לדיירים וגם למשקיעים פוטנציאליים.

2. השקעה חברתית

מעבר לפוטנציאל הכלכלי, ישנה משמעות חברתית להשקעה בהתחדשות עירונית. פרויקטים אלו תורמים לשיפור איכות החיים של דיירים במבנים ישנים ומוזנחים, וכן לחידוש השכונות והתשתיות העירוניות. שיפוץ או בנייה מחדש של בניינים ישנים מסייעת בהעלאת רמת החיים ובשיפור המרחב הציבורי. השקעה כזו יכולה לשפר את המעמד החברתי של האזור, למשוך אוכלוסייה צעירה ומבוססת יותר ולהוביל לשדרוג כללי של השכונה.

ישנם מקרים שבהם השקעה בפרויקט של פינוי בינוי עשויה גם לשפר את התנאים של האוכלוסיות המוחלשות שחיות באזורים הללו, ובכך לסייע לצמצם פערים חברתיים ולהציע תנאים מגורים טובים יותר לדיירים הוותיקים.

3. פיזור סיכונים

נדל”ן נחשב להשקעה יציבה יחסית לאורך זמן, ושילובו בהתחדשות עירונית יכול לסייע בפיזור סיכונים. כאשר משקיעים בפרויקטים של התחדשות עירונית באזורים בעלי ביקוש גבוה, פיזור ההשקעה נעשה באמצעות נכסים פיזיים. אם אחד הפרויקטים נכשל, נכסים באזורים אחרים עשויים לשמור על ערכם ואף לעלות. התחום מציע אפשרות לגיוון התיק ההשקעתי תוך שילוב בין השקעות בנדל”ן, שוק ההון והנפקות פרטיות, כל זאת תוך שמירה על רמת יציבות כלכלית.

4. הטבות מס

המדינה מציעה הטבות מס רבות למשקיעים בתכניות להתחדשות עירונית, כדי לעודד יזמים ומשקיעים פרטיים לקחת חלק בפרויקטים מסוג זה. הטבות אלו כוללות הנחות במיסוי מקרקעין, מס הכנסה ומס רכישה, ובחלק מהמקרים אף פטורים ממס על רווחים מהשקעה בנכסים. הטבות המס הופכות את ההשקעה בהתחדשות עירונית לאטרקטיבית יותר מבחינת תשואה כלכלית נטו, ומאפשרות למשקיעים לקבל החזרי מס גבוהים יותר על ההשקעה.

חסרונות ההשקעה בהתחדשות עירונית

1. סיכון רגולטורי

על אף הפוטנציאל הרב, ההתחדשות העירונית חשופה לסיכונים רגולטוריים. הליכי האישור לפרויקטים אלו מורכבים ולעיתים אורכים שנים רבות, בגלל הבירוקרטיה הרבה, התנגדויות דיירים, או סיבוכים משפטיים.

בנוסף, יזמים ומשקיעים חייבים לעמוד בתנאים שהמדינה קובעת לפרויקטים של פינוי בינוי ותמ”א 38. שינויים במדיניות או עיכובים בהוצאת אישורים מקומיים, עלולים לפגוע בהצלחת הפרויקטים ולהוריד את רווחיות ההשקעה.

2. סיכון ביצוע

ביצוע הפרויקט בפועל טומן בחובו סיכונים רבים. לדוגמה, בעיות בתכנון, בעיות קבלניות או עיכובים בבנייה יכולים לגרום לעלויות נוספות עבור היזם ולהקטין את הרווחיות של המשקיעים. כמו כן, פרויקטים של התחדשות עירונית כוללים לעיתים קרובות צורך בפינוי דיירים קיימים, דבר המוביל לעימותים או לעיכובים.

פרויקט פינוי בינוי, למשל, דורש פינוי של כלל הדיירים בבניין, ובמידה ולא מצליחים להשיג הסכמות בין כל הצדדים, ניתן להיתקל בעיכובים או אף בביטול הפרויקט כולו. סיכון זה יכול להוביל להפסדים משמעותיים עבור המשקיעים, במיוחד אם מדובר בפרויקט בהשקעה גבוהה.

3. משך זמן ארוך

פרויקטים של התחדשות עירונית לוקחים זמן רב יותר מהשקעות נדל”ן רגילות. ההליך המלא של אישור, תכנון וביצוע פרויקטים מסוג זה יכול להימשך שנים רבות, מה שמציב את המשקיעים בפני אתגרים כלכליים וניהוליים. חוסר הוודאות לגבי תאריך הסיום של הפרויקט עשוי להקשות על המשקיעים בתכנון כלכלי ארוך טווח, במיוחד כאשר מדובר בהשקעה לטווח קצר או בינוני.

אם ההשקעה היא לצורך קבלת תשואה מהירה, פרויקט התחדשות עירונית עשוי לא להתאים בשל אורך הזמן הדרוש להשלמתו ולמימוש הרווחים.