ניהול מבנים הוא תחום מורכב הדורש מיומנות, ניסיון וידע מקצועי בתחומים רבים כגון תחזוקה, ניהול כספים, טיפול בדיירים וניהול ספקים. עם זאת, יש הבדל משמעותי בין ניהול מבנים קטנים לבין ניהול בניינים רבי קומות. בעוד שבניהול מבנים קטנים ההתנהלות לרוב פשוטה יותר, בניהול בניינים רבי קומות ישנם אתגרים מורכבים יותר הנובעים מהיקף הדיירים, מספר המערכות הטכניות שיש לתחזק והצורך בשירותים נרחבים יותר. בכתבה זו, נסקור את ההבדלים המהותיים בין שני סוגי הניהול, ונבחן כיצד ניתן לנהל כל אחד מהם בצורה מיטבית.
הכתבה בשיתוף עם גוסקוב ניהול ואחזקת מבנים בע”מ
כמה מילים על כמות הדיירים וניהול הגבייה
ההבדל המשמעותי ביותר בין ניהול מבנים קטנים לבין ניהול בניינים רבי קומות הוא כמות הדיירים. במבנה קטן מדובר לרוב על מספר מצומצם של משפחות המתגוררות יחד, ולעיתים קרובות יש קשרים אישיים בין הדיירים. בשל כך, גביית תשלומי ועד הבית מתבצעת באופן ישיר ופשוט יותר. במקרים רבים, אחד הדיירים אף משמש כאחראי גבייה, מה שמפשט את ההתנהלות הכלכלית של הבניין.
לעומת זאת, בבניינים רבי קומות, בהם מספר הדירות יכול להגיע למאות, גביית דמי הוועד היא משימה מורכבת בהרבה. יש צורך באנשי מקצוע מיומנים מחברה מובילה (לפרטים נוספים, הקליקו על הדף הבא: לאחזקת מבנים מחברה מקצועית) המטפלים בגבייה באופן שוטף, מוודאים שכל דייר משלם בזמן, ומתמודדים עם חובות בעייתיים. ללא ניהול מקצועי של הגבייה, עלול להיווצר מצב שבו חובות מצטברים, דבר העלול לפגוע באיכות התחזוקה של הבניין.
תחזוקת מערכות טכניות מתקדמות
מבנים קטנים כוללים לרוב מערכות פשוטות יחסית – חשמל, מים, גז ולעיתים מעלית אחת. התחזוקה שלהם אינה מורכבת במיוחד, ולעיתים אף ניתן לבצע תיקונים קטנים ללא צורך באנשי מקצוע חיצוניים.
לעומת זאת, בניינים רבי קומות מחויבים לפי החוק להחזיק מערכות מתקדמות שונות שנועדו להבטיח את בטיחות הדיירים ורווחתם. מערכות אלו כוללות:
מערכות גילוי וכיבוי אש – מערכות אלו כוללות חיישני עשן, ספרינקלרים ומערכות אזעקה שיש לבדוק ולתחזק על בסיס קבוע.
מערכות מים ומשאבות לחץ – בבניינים גבוהים יש צורך במשאבות מיוחדות המבטיחות הזרמת מים לכל הקומות. תחזוקה לא נכונה של מערכות אלו עלולה לגרום לבעיות באספקת המים.
מעליות – בניינים רבי קומות מכילים לרוב מספר מעליות שיש לתחזק באופן שוטף כדי למנוע תקלות והשבתות לא רצויות.
מערכות חשמל מתקדמות – לרבות גנרטורים לשעת חירום, לוחות בקרה מרכזיים ותשתיות תקשורת מורכבות.
בשל ריבוי המערכות הללו, יש צורך בבחירה של חברת ניהול מקצועית המתמחה בטיפול בתחזוקה שוטפת ובתיקון תקלות במהירות וביעילות.
מתקנים ושירותים נוספים
במבנים קטנים, התחזוקה לרוב מתרכזת במרחבים הציבוריים המוגבלים, כמו הלובי, חדר מדרגות ולעיתים חצר משותפת. התחזוקה כוללת ניקיון שוטף, טיפול בגינון וטיפול בבעיות בסיסיות כגון נזילות או תקלות חשמליות קלות.
לעומת זאת, בבניינים רבי קומות ישנם לעיתים קרובות מתקנים ושירותים נוספים המשמשים את הדיירים, כמו:
לובי גדול ומפואר הדורש ניקיון ותפעול יומיומי.
חדרי כושר ובריכות שחייה הדורשים תחזוקה שוטפת בהתאם לתקני בטיחות ובריאות.
חניונים תת-קרקעיים עם שערים חשמליים, מצלמות אבטחה ומערכות תאורה.
גינות וגגונים משותפים הדורשים גינון מקצועי ותחזוקה.
הניהול של כל אלו מצריך התקשרות עם חברות ניקיון, אנשי אחזקה וטכנאים המתמחים בתחומים השונים.
תקשורת עם הדיירים
במבנים קטנים, התקשורת עם הדיירים היא לרוב ישירה ובלתי אמצעית. לרוב, אין צורך באמצעי ניהול מתוחכמים, שכן הדיירים מכירים זה את זה וניתן לקבל החלטות באסיפות דיירים מצומצמות.
בבניינים רבי קומות, התקשורת הופכת למורכבת יותר בשל כמות הדיירים הגבוהה. לא תמיד יש היכרות אישית בין הדיירים, ולעיתים קיימת בעייתיות בקבלת החלטות משותפות. לכן, יש צורך באמצעים טכנולוגיים כמו אפליקציות ניהול ועד הבית, קבוצות תקשורת דיגיטליות ואסיפות דיירים מתוכננות מראש עם תיעוד מסודר.
עלות הניהול והתחזוקה
מטבע הדברים, ניהול מבנה קטן כרוך בעלויות נמוכות יחסית, משום שמספר התשתיות קטן ואין צורך בכוח אדם רב לתחזוקה. פעמים רבות הדיירים עצמם דואגים לניהול המבנה, וכך ניתן לחסוך בעלויות.
לעומת זאת, בבניינים רבי קומות העלויות גבוהות בהרבה, בשל הצורך בתחזוקה שוטפת של מערכות מורכבות, העסקת אנשי מקצוע וניהול הגבייה באופן מוסדר. במקרים רבים, ההוצאה החודשית על דמי ועד הבית גבוהה יותר, אך היא הכרחית על מנת לשמור על איכות החיים בבניין.
כמה מילים לסיכום…
ניהול מבנים קטנים וניהול בניינים רבי קומות הם שני תחומים שונים במהותם, כל אחד עם האתגרים הייחודיים לו. בעוד שבמבנים קטנים הדגש הוא על ניהול אישי וישיר עם תחזוקה בסיסית, בבניינים רבי קומות נדרש ניהול מקצועי, מערכות מתקדמות ושירותים מורכבים יותר. לכן, חשוב לבחור חברת ניהול מנוסה ומקצועית שתדע להתמודד עם כל האתגרים ולספק לדיירים סביבת מגורים נעימה, בטוחה ומתוחזקת היטב.
